Imu e mercato immobiliare

17 dicembre 2012: una settimana prima del Santo Natale a tutti i possessori di immobili è arrivata la mazzata del saldo IMU.
Questo "regalo" ha fatto meditare sull'opportunità di continuare ad investire sugli immobili quale fonte di rendita sicura.
Propongo un caso di un facoltoso conoscente che a Milano possiede - per il tramite di una società di persone - un'intera palazzina di circa 25 unità immobiliari, tutte locate (non a canone convenzionato).
La rendita catastale totale dell'immobile è di circa 43mila euro.
Gli affitti pattuiti non sono male: circa 300 mila euro.
Ma tra il pattuito e l'incassato ci ballano sofferenze per circa 50mila euro.

La tassazione ai fini irpef (non brillante l'idea di fare una società di persone...) ed Irap, considerato che il soggetto ha già altri redditi, è di quasi un 50% (43%  Irpef, 3,90 Irap, più addizionali regionali e comunali), pertanto, dei 300mila euro, ancorchè non incassati (per la tassazione come imprese vale il principio di competenza),   se ne vanno via, solo di imposte dirette, circa 150mila euro.
Ne rimangono quindi 100mila.
Con l'arrivo dell'IMU si aggiungono altri 70mila euro di balzelli.
Tirando il cassetto rimangono 30mila che facendo due conti non remunerano certo il capitale investito, circa 9milioni di euro, in percentuale un misero 0,30%.
Se poi per "disgrazia" dovessero esserci anche delle spese straordinarie da affrontare, addio anche a quel misero 0,30%.
Ecco il perchè di tanti annunci "(s)vendesi" a prezzi stracciati.
E chi ha comprato nei tempi d'oro (2004 - 2009) si scordi pure di rientrare dei suoi soldi: pura utopia, non fate perdere tempo agli agenti immobiliari!
A problema di aggiunge problema.
Anche svendendo non è facile realizzare: la crisi del credito -  le banche non erogano mutui così tanto facilmente come in passato (inopportuno in questo momento Basilea 3), in aggiunta al  terrorismo fiscale su investimenti ecc. mettono paura anche al  più impavido degli acquirenti.
Non proprio un bel quadretto da cui non sarà facile uscirne se non si modificheranno:
- tassazione affitti: concedere anche alle imprese la cedolare secca;
- rimodulare (rectius: eliminare la quota statale mantenendo solo la quota comunale con diminuzione delle aliquote) la tassazione IMU e consentirne la deduzione dal reddito di impresa (almeno per le società immobiliari che a differenza di società operanti in altri settori sono pesantemente tassate sui loro asset produttivi );
- rivedere la disciplina dell'accertamento sintetico sull'acquisto e possesso di immobili, ad oggi, oltre alla crisi del credito,  elemento paralizzante del mercato.
Questa l'agenda Zener su questo punto.